Villas balnéaires
Construites pour l’essentiel entre les années 1870 et 1930. Composition de façade réglée, modénatures, toiture complexe : ici l’extension se joue à l’arrière, en volume secondaire, et se juge sur le raccord.
Dinard, Saint-Énogat, La Vicomté, Le Prieuré
Extension de maison à Dinard : 41 % de la commune est en secteur patrimonial
À Dinard, la question n’est pas de savoir si votre projet passera devant l’Architecte des Bâtiments de France, mais s’il peut y échapper. Le site patrimonial remarquable couvre 320 hectares, soit 41 % de la surface terrestre communale.
Intervention à Dinard, Saint-Énogat, La Vicomté, Le Prieuré et sur la Côte d’Émeraude.
Deux documents refaits en moins de deux ans
Le site patrimonial remarquable de Dinard a été approuvé par le conseil municipal le 17 octobre 2023, en remplacement de la zone de protection créée le 13 juillet 2000. Sa première modification simplifiée a été arrêtée le 13 octobre 2025. Deux mois plus tard, le plan local d’urbanisme révisé était approuvé, le 15 décembre 2025. Autrement dit, les deux documents qui commandent votre projet ont été refaits coup sur coup. Un dossier calé sur les règles de 2022 ne tient plus, et une esquisse dessinée avant de connaître le secteur exact a de fortes chances d’être reprise.
La véranda, fausse bonne idée en secteur protégé
Sur une villa dinardaise, la véranda est souvent le premier réflexe : moins chère, plus rapide, moins engageante. C’est aussi celle qui se heurte le plus souvent à la lecture patrimoniale, et celle qui vieillit le moins bien face à la mer.
Nous avons détaillé ailleurs ce qui sépare une véranda d’une extension, enveloppe comprise.
Contraintes locales à anticiper
- Le site patrimonial remarquable : Approuvé le 17 octobre 2023, il couvre 320 hectares, soit 41 % de la surface terrestre de la commune. Sa première modification simplifiée a été arrêtée le 13 octobre 2025. Statistiquement, votre maison a plus d’une chance sur trois d’être dedans. Cela se vérifie à l’adresse, pas au quartier.
- L’avis de l’Architecte des Bâtiments de France : Il est requis pour tous travaux modifiant l’aspect extérieur dans le périmètre du site patrimonial remarquable ou dans les abords d’un monument historique. Dinard en compte plusieurs, dont la villa Les Roches Brunes, inscrite le 23 juin 2014, et la villa Greystones, inscrite en 2014 puis classée le 8 février 2019. La déclaration préalable passe de un à deux mois, le permis de maison individuelle de deux à trois mois. Ce délai s’anticipe, il ne se rattrape pas.
- Loi Littoral : Dinard compte neuf kilomètres de littoral, entre Manche et estuaire de la Rance. Mais le Conseil d’État a jugé le 3 avril 2020 que le simple agrandissement d’une construction existante ne peut pas être regardé comme une extension de l’urbanisation. Agrandir une maison qui existe déjà reste possible là où bâtir du neuf ne le serait pas. Encore faut-il le démontrer au dossier.
- Risques littoraux et remontée de nappe : Il n’existe pas de plan de prévention du risque de submersion approuvé sur Dinard : c’est un porter à connaissance de l’État daté de 2016 qui sert de référence. L’autorité environnementale a recommandé de l’actualiser dans le cadre de la révision du plan local d’urbanisme, et relève aussi l’érosion côtière, la remontée de nappe et l’inondation de caves. L’absence de plan approuvé n’est pas une absence de contrainte. Le sujet se traite au niveau du terrain et du plancher bas.
De l’autre côté de la Rance
Les mêmes logiques patrimoniales et littorales se retrouvent à quelques minutes, avec un bâti et des documents d’urbanisme différents.
Une extension maison Saint-Malo relève par exemple d’un plan de submersion approuvé, ce que Dinard n’a pas.
Typologies de maisons fréquentes
Maisons de Saint-Énogat
Le quartier s’est constitué autour du lotissement des Villas de la Mer, lancé vers 1875. Parcelles étroites, mitoyennetés fréquentes, accès chantier à étudier avant tout dessin.
Maisons de la Vicomté
Le projet de station conçu entre 1922 et 1929 est resté inachevé, ce qui explique un tissu plus lâche et des parcelles souvent plus généreuses. C’est là que les extensions latérales sont les plus simples.
Ce que nous vérifions avant de dessiner
- Position exacte de la parcelle au regard du périmètre du site patrimonial remarquable, avant toute esquisse.
- Lecture du règlement applicable au secteur : ce qui est admis en toiture, en teinte, en percement et en matériau.
- Calendrier réel d’instruction, majoration comprise, pour caler une date de démarrage tenable plutôt qu’optimiste.
Sur une parcelle contrainte, la surélévation de maison devient parfois la seule réponse possible, mais c’est aussi la plus visible depuis la rue.
Repères de terrain à Dinard
- 320 hectares en site patrimonial remarquable, soit 41 % de la surface terrestre de la commune.
- Le site patrimonial remarquable a été approuvé le 17 octobre 2023, sa première modification arrêtée le 13 octobre 2025.
- Le plan local d’urbanisme révisé a été approuvé le 15 décembre 2025 : les règles antérieures ne font plus foi.
- Avec avis de l’Architecte des Bâtiments de France, comptez un mois d’instruction supplémentaire, en déclaration préalable comme en permis.
- Dinard porte le label Ville d’art et d’histoire depuis mai 2003. Ce n’est pas décoratif : cela se traduit dans l’exigence d’insertion.
- 44,3 % des logements de la commune sont des résidences secondaires. Le phasage de chantier se cale souvent sur les périodes d’inoccupation.
Greffer sur du bâti ancien
Une villa de la fin du XIXe siècle ne se traite pas comme un pavillon des années 1980 : structure, fondations, humidité et jonctions demandent une reconnaissance préalable.
Les points techniques d’une extension sur maison ancienne valent d’être lus avant de chiffrer.
Urbanisme à Dinard : le SPR d’abord, le PLU ensuite
À Dinard, l’ordre de lecture est inversé par rapport à la plupart des communes. On regarde d’abord si la parcelle est dans le site patrimonial remarquable, approuvé le 17 octobre 2023 et modifié le 13 octobre 2025, parce qu’il couvre 320 hectares — 41 % de la surface terrestre communale — et qu’il impose l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France sur tout ce qui modifie l’aspect extérieur. On regarde ensuite le plan local d’urbanisme, révisé et approuvé le 15 décembre 2025, pour le zonage, l’emprise au sol, les hauteurs et les règles d’implantation. Cet ordre n’est pas théorique : dans le périmètre patrimonial, un projet conforme au PLU peut être refusé sur son aspect, alors que l’inverse ne se produit pas. C’est aussi ce qui décide du calendrier. Avec avis de l’Architecte des Bâtiments de France, une déclaration préalable passe de un à deux mois d’instruction, et un permis de construire de maison individuelle de deux à trois mois. Sur un projet dont vous voulez la livraison avant l’été, ce mois-là se prend en décembre, pas en avril. Nous vérifions systématiquement la position exacte de la parcelle avant de produire la moindre esquisse : à Dinard, la réponse change d’une rue à l’autre.
Agrandir une villa balnéaire sans la trahir
Le patrimoine balnéaire dinardais s’est construit pour l’essentiel entre les années 1870 et les années 1930, et la commune porte le label Ville d’art et d’histoire depuis mai 2003. Plusieurs villas sont protégées au titre des monuments historiques, dont Les Roches Brunes, inscrite le 23 juin 2014, et Greystones, inscrite en 2014 puis classée le 8 février 2019. Sur ce bâti, la tentation du pastiche est forte : refaire une lucarne, imiter une modénature, reprendre le même enduit. C’est presque toujours ce qui passe le moins bien. Ces villas ont une composition de façade réglée — rythme des percements, hiérarchie des niveaux, jeu de toiture — et un ajout qui prétend s’y fondre la déséquilibre. Un volume secondaire, plus bas, implanté à l’arrière, dans une écriture contemporaine sobre, laisse l’original lisible et se lit comme ce qu’il est : un ajout daté. C’est ce que la lecture patrimoniale demande, et c’est aussi ce qui tient dans le temps. Ce qui se négocie réellement, ce n’est pas le style : c’est la volumétrie, la teinte, la visibilité depuis l’espace public et le traitement du raccord.
À Dinard, le calendrier pèse autant que le permis
Selon l’Insee, 44,3 % des logements de Dinard sont des résidences secondaires ou occasionnelles. Cette proportion change concrètement la façon de conduire un chantier. Une maison occupée quelques semaines par an peut se traiter en continu hors saison, ce qui simplifie tout : livraisons, stockage, bruit, voisinage. Une maison habitée à l’année dans un quartier saturé l’été impose l’inverse, un phasage serré et des créneaux de livraison négociés. À cela s’ajoute le mois d’instruction supplémentaire lié à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France. Mis bout à bout, un dossier déposé en mars ne démarre pas avant l’automne, alors que le même dossier déposé en novembre démarre au printemps. Ce n’est pas une question de délai administratif subi, c’est une variable de conduite de projet — la seule, d’ailleurs, qui se pilote entièrement en amont et ne coûte rien. Nous la posons dès la première visite, avant de parler de surface ou de budget.
Ce qui fait varier le budget à Dinard
Une extension de plain-pied se situe, selon le niveau de livraison retenu, dans une fourchette de 1 300 à 2 900 € TTC le mètre carré. Cet écart n’est pas une marge d’incertitude : il correspond à trois niveaux de prestation distincts, du clos-couvert au clé en main. À Dinard, trois facteurs déplacent le curseur à l’intérieur de cette fourchette. Les exigences patrimoniales d’abord : dans le périmètre du site patrimonial remarquable, certains matériaux et certaines mises en œuvre s’imposent, et ce ne sont pas les moins chers. L’accès ensuite, particulièrement à Saint-Énogat et dans les secteurs de villas où les parcelles sont étroites et les mitoyennetés fréquentes. Le calendrier enfin, puisqu’un chantier conduit hors saison ne coûte pas la même chose qu’un chantier fractionné sur l’été. Plutôt qu’un prix au mètre carré sorti d’un tableau, nous chiffrons en scénarios comparés — solution cible, variante optimisée, option évolutive — pour que l’arbitrage entre surface, prestation et budget se fasse sur des chiffres. Notre simulateur donne le premier ordre de grandeur en quelques minutes.
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Nous vérifions la position de la parcelle dans le site patrimonial remarquable et le zonage du PLU avant de dessiner la moindre ligne. Sans engagement.
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Questions fréquentes
- Comment savoir si ma maison est dans le site patrimonial remarquable de Dinard ? Cela se vérifie à l’adresse, auprès du service urbanisme. Le périmètre couvre 320 hectares, soit 41 % de la surface terrestre de la commune : la probabilité d’être concerné est élevée, mais elle ne se déduit pas du quartier. Deux maisons voisines peuvent relever de règles différentes.
- Quels délais faut-il prévoir avec l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France ? Une déclaration préalable passe de un à deux mois d’instruction, et un permis de construire de maison individuelle de deux à trois mois. Ce mois supplémentaire n’est pas rattrapable : il se prend au moment du dépôt, en calant le calendrier à l’envers depuis la date de livraison souhaitée.
- La loi Littoral m’empêche-t-elle d’agrandir ma maison à Dinard ? Non, et c’est l’idée reçue la plus répandue sur la Côte d’Émeraude. Le Conseil d’État a jugé le 3 avril 2020 que le simple agrandissement d’une construction existante ne peut pas être regardé comme une extension de l’urbanisation. Le régime restrictif vise l’urbanisation nouvelle. Les règles du PLU et celles du site patrimonial remarquable continuent bien sûr de s’appliquer.
- Déclaration préalable ou permis de construire ? En zone urbaine couverte par un PLU, une extension jusqu’à 40 m² d’emprise au sol relève en principe de la déclaration préalable, contre 20 m² hors de cette zone. Au-delà, c’est un permis de construire. Attention au seuil des 150 m² de surface de plancher totale après travaux, qui rend le recours à un architecte obligatoire. Et si l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France est requis, ajoutez un mois dans les deux cas.
- Peut-on faire une extension contemporaine sur une villa ancienne ? Oui, et c’est souvent mieux reçu qu’un pastiche. Ce qui est examiné, ce n’est pas le style en lui-même mais la volumétrie, la teinte, la position par rapport à l’espace public et la qualité du raccord. Un volume secondaire, plus bas que l’existant, implanté à l’arrière, laisse la villa lisible. Une imitation ratée la dévalorise.
Votre adresse d’abord, votre plan ensuite
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